Kaj bi rad vedel, preden sem kupil hišo

Lastništvo stanovanja naj bi bilo del tega Ameriške sanje, vendar se lahko postopek nakupa na trenutke zdi bolj kot nočna mora. Ker sva se z možem lani pripravljala na nakup prvega doma, me je šokiralo, kako malo sem vedela o tem in kako malo dokončnih odgovorov bi lahko našla na spletu. Ko sem se med postopkom učil med učenjem, sem razvil novo razumevanje izreka: "Ne veš, česar ne veš."

Nastavite za uspeh, preden začnete

Preden sem začel postopek, sem natančno raziskal - ali vsaj poskusil. Ogledal sem se hipotekam, ki jih je ustanovila zvezna agencija FHA (stanovanjska uprava), in ugotovil znesek polog in minimalni kreditni rezultat, ki ga potrebujemo za vsak program.

Z možem sva se prepričala, da so naše bonitetne ocene nad 580, kar je najmanj za program FHA, ki smo ga upali uporabiti. Kreditne kartice smo plačevali, da bi bilo razmerje med dolgom in prihodkom bolj privlačno za posojilodajalce. Takoj ko smo izpolnili minimalne zahteve, smo se z banko dogovorili za sestanek - in bili smo zelo razočarani.

Najprej smo izvedeli, da imajo številne posamezne banke svoje zahteve poleg predpisov, ki jih je sprejela FHA. V našem primeru je zvezni program zahteval oceno 580, toda banka in hipotekarna agencija, o kateri smo govorili z zahtevanimi najnižjimi ocenami 600 in 620, kar je lahko bistvena razlika, če trdo delate do popravilo kredita.

Izvedeli smo tudi, da zavarovalci želijo videti, da so bili na vašem računu stroški depozita in zapiranja vsaj dva meseca spremljati, od kod prihajajo sredstva in potrditi tekoče finančno stanje stabilnost. To je oviralo nestrpnega kupca, kot sem jaz.

Najdi najprej posojilodajalca

Ko smo se začeli srečevati z nepremičninskimi agenti, so nas vedno spraševali, ali smo pristopili k posojilodajalcu. Ko smo se srečevali z posojilodajalci, je bilo njihovo prvo vprašanje vedno, ali imamo v mislih posest. To nas je popolnoma zmedlo.

Kakšen je pravi načrt? "Potencialni kupci stanovanj se morajo vedno srečati s posojilodajalcem, preden začnejo iskati dom," pravi Peter Jennings, posojilodajalec pri hipotekarni hiši Merrimack v New Hampshireu, ki je v industriji delal več kot 30 let. Tako se boste odločili, kateri hipotekarni program je najbolj primeren za vas. Hipoteke izvirajo bodisi hipotekarni posredniki bodisi tradicionalne banke. Ker je panoga tako močno regulirana, v resnici ni pomembno, koga boste izbrali za svojo hipoteko - kvalifikacije bodo v glavnem enake, pravi Jennings. Vendar bodo majhne banke verjetno ponudile manj hipotekarnih možnosti, medtem ko večje posojilodajalci običajno ponujajo več.

Ko ste pripravljeni kupiti dom, lahko ponudbo okrepite s predhodnim kvalifikacijam ali s predhodnim odobritvenim dopisom vašega posojilodajalca. Najpogostejša je predkvalifikacija, kjer posojilojemalec pregleda vlagatelja in se prepriča, ali izpolnjuje minimalne zahteve, pravi Jennings. Če so vaši dohodki in kreditne kvalifikacije precej nad minimalnim razponom in je vaša zgodovina zaposlitve neprestana, se bo mnogim posojilodajalcem počutilo ugodno, če predložijo pismo o predhodni kvalifikaciji. "V panogi je znan kot slam-posojilojemalec," pravi Jennings.

Če pa je vaša prijava trenutno vrhunska zaradi kvalifikacij ali dohodkov, lahko izberete predhodno odobritev. "Datoteka je dejansko formalno odobrena, če posojilojemalec najde dom," pravi Jennings. "To počnem ob priložnosti, ko se ne počutim ugodno, če se odjavim na pismo pred kvalifikacijo." Čeprav je potrebna predhodna odobritev dlje spredaj, lahko dejansko skrajša čas med sprejetjem vaše ponudbe in zapiranjem, ker je velik del pregleda že Končano.

Pridobite zastopnika: to vas ne bo stalo

Ko veste, da izpolnjujete pogoje za hipoteko, je čas, da začnete nakupovati. Najprej sva se z možem lotila iskanja, pri čemer sva si želela našteti zastopnike nepremičnin, ki so nas zanimale. Ko pa smo ugotovili, da prodajalca kupca dejansko plača prodajalec, ko se prodaja dom, brez kakršnih koli stroškov za žep kupca, smo takoj dobili agenta.

Če se zavedajo, da za kupčevega zastopnika ni nobenih stroškov, ki so že bili v žepu, je običajno, pravi Liz Murphy, agentka Berkshire, Hathaway, Fox in Roach Realtors v Jenkintownu v Pensilvaniji. "Ponavadi pogovor poteka hitreje, ko kupec spozna, da kupčevega zastopnika ne plača," pravi. "Postopek nakupa doma je tako zastrašujoč in potem razmišljate:" Tudi jaz moram plačati tej osebi. "

Nepremičninski agenti racionalizirajo postopek tako, da poiščejo nepremičnine, ki morda niso na seznamu na spletu, in kupcem pomagajo pri usmerjanju predpisov in zakonov. Ko so naš nakupni postopek prekinili nepričakovani kolcanje, vključno s težavo z naslovom doma, nam je naš agent razložil, kaj se točno dogaja, in nas svetoval, kaj naj storimo.

Čustvena podpora ni majhen del posla zastopnika kupca, pravi Murphy. "Želite si nekoga, ki lahko z vami dela skozi vzpone in padce in vas skozi postopek čustveno nosi."

Razumejte trg, ko podate ponudbo

Ko najdete dom, ki vam je všeč, vam bo vaš agent pomagal sestaviti ponudbo, ki bo formalizirana v kupoprodajni pogodbi, zavezujočo pogodbo med vami in prodajalcem.

Razmislite, kako agresivni želite biti v pogajanjih in kako konkurenčen je trg (navsezadnje, dokler vaša ponudba ne bo sprejeta, lahko prodajalec sprejme druge ponudbe). Če upate prihraniti gotovino, potem razmislite, ali bo prodajalec prispeval k stroškom zapiranja - znesek se razlikuje glede na vrsto hipoteke in zneska polog, vendar lahko znaša od 3 do 9 odstotkov prodaje cena.

Odločite se tudi, ali želite, da se za vašo ponudbo opravi inšpekcijski pregled doma in kakšen pregled. Tradicionalni pregled doma zajema morebitne pomanjkljivosti v nepremičnini, tako da natančno veste, v kaj ste vpleteni. Vključite lahko tudi pregled škodljivcev, testiranje radona in kup drugih možnosti.

Na prodajalca sem bil pripravljen na neskončen korak nazaj (morda gledam preveč televizije), a naša pogajanja so bila kratka. Naredili smo ponudbo, prodajalec je nasprotoval, naš agent pa nam je svetoval, naj se vrnemo s svojo "najboljšo in končno" ponudbo, da prodajalcu sporočimo, da smo končali s pogajanji. Sprejeli so.

V zadnjih fazah ne spreminjajte večjih življenjskih sprememb

Sledi čakanje. Običajno traja približno 35 dni od sprejema ponudbe do trenutka, ko se lahko zaprete na hišo, Čeprav bi lahko bila daljša, po besedah ​​Neene Vlamis, predsednice in soustanoviteljice A&N Mortgage Services v Chicago. Čakanje se lahko zdi poljubno in frustrirajoče, vendar se stvari dogajajo ves čas v ozadju.

Potem ko je vaša ponudba sprejeta, prijava vstopi v obdobje pregleda odvetnika, pravi Vlamis. V tem primeru kupec opravi skrbni pregled tako, da pregleda in predloži kakršne koli zahteve za popravila ali zapiranje stroškovnih dobropisov. "To je čas, da se prepričate, da je to nepremičnina, za katero ste mislili, da je," dodaja Vlamis.

Po tem je čas, da se kupec vrne nazaj na sedež in pusti hipotekarnemu agentu, da opravi svoje delo. "Validacija je postopek številka 1, ki se dogaja v tem časovnem obdobju," pravi Vlamis. "To je zelo pomembno." Posojilodajalec v času pregleda vaše prošnje pregleda se prepričajte, da je vsa dokumentacija, ki ste jo predložili, od davčnih napovedi do plačilnih plošč, resnična in natančno.

Ker je hipotekarna industrija tako močno urejena, banka stori veliko korakov, da bi zagotovila, da so podatki, ki jih je prejela od kupca, pravilni. Banka pošlje davčne prepise IRS, da se prepriča, ali se ujemajo s tistimi, ki jih ima IRS. Prav tako potrdi podatke o zaposlitvi in ​​plačilo pred pošiljanjem vloge v zavarovanje, kjer je vse potrjeno znova, podrobneje.

To je tudi čas, ko posojilodajalec oceni hišo, da se prepriča, ali se vrednost nepremičnine ujema ali presega prodajno ceno. Če gre za hipoteko FHA, ki je podprta s strani države, mora ocenjevanje opraviti pooblaščeni ocenjevalec FHA.

V tem času imate verjetno na računu več denarja, kot ste ga kdaj imeli, vendar je izredno pomembno, da med pregledovanjem vaše vloge ne pride do finančnih sprememb. Kredit in zaposlitev se ponovno potrdita na koncu postopka za prijavo tik pred finančno obveznostjo narejeno, in ključnega pomena je, da ni večjih sprememb, ki bi lahko zavlekle postopek ali ogrozile vaše možnosti za to odobreno. "Ne menjajte bank, ne kupujte več ali menjajte delovnih mest," pravi Vlamis. V tem primeru lahko ogrožate razmerje med dolgom in prihodkom, ki ga posojilodajalci uporabijo za določitev verjetnosti, da boste lahko izvrševali pravočasno plačila. (V tem času sva se z možem večinoma držala potrebščin - plačevanja računov in nakupovanja živil.)

Postavi svoje in prekriži svoje

Ko bo banka vse odobrila, bodo kupci prejeli pismo o finančni obveznosti. "To pomeni, da imate" vse jasno "za svoje financiranje," pravi Vlamis. "Vsi, začnite spakirati."

Vendar se čakanje pogosto nadaljuje - približno en teden med datumi finančne obveznosti in zaključkom. "Takšen čas omogoča pripravo zaključnega paketa, končni prehod, blagajna čeki, ki jih je treba naročiti, ali žica, organizirana za stroške zapiranja, dejanje, ki ga je treba pripraviti itd., " Vlamis.

Ko se bo končno končal čas, boste verjetno lahko zadihali. Podpisali boste ogromen kup papirjev, zamenjali čeke in ključe ter se podali na pot kot novi lastnik stanovanja.

Ta del se je prvotno pojavil na DailyWorthu.

Sorodni kosi:

Kako prihraniti za hišo in se spoprijeti s svojim dolgom

Slovar osnovnih hipotekarnih pogojev: od naslova do naslova

Koliko naj porabim za hišo?